四川信托踩雷:10万一平米的别墅出事了
微信公众号-信托百佬汇 2019-08-07 四川信托


     昔日“埋雷”备受争议,如今风险终于引爆。


因为拿信托资金认购豪宅,成立之初就颇受争议的“四川信托-上海森泽股权投资集合资金计划”,或在如今给四川信托带来大麻烦。


这款四川信托于2011年5月成立的信托计划,募集规模3.495亿元,预计年化收益率为10%-12%,产品于2012年11月到期。


四川信托方面对21世纪网表示,对于川信-森泽信托计划,“公司已向受益人正常按时足额分配信托利益。”


但即使信托计划真的圆满兑付,是否又意味着四川信托已在这个项目上完美脱身了呢?


日前,21世纪网独家获悉,上述信托计划的当事方,四川信托与上海森泽房地产有限公司(以下简称“上海森泽”)已经正式反目、进入司法程序。


2.5亿接盘豪宅


四川信托又一次被推向了风口浪尖。21世纪网独家获悉,四川信托与信托计划合作方上海森泽房地产有限公司已正式反目、对簿公堂。


四川信托披露的信息显示,“四川信托-上海森泽股权投资集合资金信托”(以下简称:“川信-森泽信托计划”),实发规模为3.495亿元,为结构化产品,用于打包收购位于上海青浦区朱家角的11套高端别墅。


其中,劣后级资金9950万,由上海森泽认购,优先级资金25000万元。募集的近3.5亿元资金用于成立项目公司上海乾观实业有限公司(以下简称:乾观实业),包括增加注册资本和公积金。


投资完成后,乾观实业注册资本5000万元,该信托计划持有乾观实业99%股权,上海森泽股权为1%,上海森泽承诺在信托期间内放弃对乾观实业债务的追索权。


工商资料显示,上海森泽成立于1998年,注册地位上海市松江区九亭镇久富经济开发区,注册资本1120万元。据信托材料介绍,上海森泽在上海陆续开发有凌兆小区、九州小商品市场和九洲大唐花园别墅一二期项目,并持有九洲大唐花园别墅三期。上海森泽董事长唐小龙为浙江商会会长、世界华人协会会员。


“川信-森泽信托计划”通过入股乾观实业,投资豪宅海源别墅。


海源别墅项目由上实集团全资子公司上海上实湖滨新城发展有限公司开发,位于上海市青浦区复兴路999弄,靠近东方绿洲、国际乡村高尔夫俱乐部以及朱家角古镇。第一期总共25套独栋别墅,信托计划打包收购了其中的11套。


关于海源别墅,四川信托的推介材料中称,本项目资源极其稀缺和具有不可复制性:“罕见的0.14超低容积率、占地20亩打造以及高绿化75%的中央花园,以及每栋别墅业主配以20亩独享的20年涵养林使用权决定唯一性和稀缺性价值。”


信托材料显示,川信-森泽信托计划拟出资25000万元,占项目公司乾观实业99%股权,“相当于拥有6564.34㎡地上建筑面积的所有权,每平方米的成交价格约为38085元,经查询,该别墅近期成交的别墅单价为56000元∕㎡,如此测算,信托计划以6.8折取得了以上别墅的所有权。”“具有较强的安全边际(不包括上海森泽后期的投入及项目土地等的增值)。”


据项目说明书,收购后海源别墅,将被打造成顶级豪宅别墅上市,售价预计在10万/平米,主要面向“个人资产达到20亿元以上的”富豪圈发售。


曾被指跌破净资产


事实上,早在川信-森泽信托计划成立之初,就引起过多番争议。


2011年,该信托计划曾被指跌为“负资产”。


按照产品计划,该项目的信用增级为:信托计划占项目公司99%股权,相当于取得了6564.34平米地上建筑面积的所有权,即以成交价格约为38000元/平米取得了市价为56000元/平米别墅的所有权。


如此计算,该信托计划的资产抵押率为6.8折,而行业平均抵押率普遍低于5折以下,该产品在设计之初就暗藏了较大风险。


有房产分析师认为,虽然海源别墅在被收购后将重新装修,且定位为亿元级别的豪宅出售,但等到产品到期时,别墅的均价跌至何种程度很难说。别墅并非刚需,销售周期更长,且参照此前该楼盘的市场交易量,想要维持在预期售价绝非易事。


早前更有市场人士直言该信托资产已跌破净值。“2011年年底,海源别墅实际成交价格为48000元/平米,而非信托产品说明书介绍的56000元/平米。上海别墅基本都是打折出售,个别别墅项目甚至低至5折出售,一般的别墅项目也会下降20%-30%,如果按照这个折扣幅度测算,四川信托项目实际上已经是负资产(注:跌破净值)。”中国房地产信息集团分析师薛建雄曾经表示。


“这个信托风控很一般。”用益信托研究员帅国让对21世纪网(微博)表示,“采用结构化设计,信托计划占项目公司99%的股权,而融资方注册资本仅为1120万元。”


信托文件显示,2011年9月、2011年12月、2012年3月、2012年7月,上海森泽股权投资集合资金信托计划管理报告均显示项目进展基本顺利,尚未出现风险。按照原计划,2012年11月为该信托计划兑付期。


这个颇具争议、曾被指跌破净值的信托项目,显然成为如今四川信托与上海森泽发生纠纷的焦点。


川信房地产风险频发


随着前两年高歌猛进的房地产项目陆续到期,房地产信托将在2014年迎来密集兑付期,以房产信托大跃进著称的四川信托自然压力不小。

事实上,上海森泽并非四川信托因项目违约诉至公堂的第一家房产公司。


就在去年底,舟山市中级人民法院开庭审理了四川信托与锦都置业违约纠纷一案。


2011年9月,四川信托成立“洋城锦都置业特定资产收益权投资集合资金信托计划”,募集资金1亿元,信托期限18个月,2013年3月到期。投资门槛为100万,100万-300万收益率在10.5%;300万以上收益率为11.5%。


此项目通过受让嵊泗县洋城锦都置业有限公司持有的土地证嵊国用(2005)第050号、嵊国用(2005)第051号土地及现有房产的特定资产收益,用于洋城锦都置业项目开发建设。


2011年9月,川信将1亿元资金汇入锦都置业的账户,按照合同约定,锦都置业应在信托计划成立后5日、12个月、18个月(到期日)分三次支付资产收益款,而该公司仅在2011年9月21日支付了450万元,其余款项均未支付。


2013年11月,该项目因开发商无力还款造成违约启动诉讼程序,四川信托要求锦都置业支付特定资产收益款并附加高额违约金。


“就披露的信息统计,四川信托2014年预计到期兑付的集合类房地产信托,数量为39款,规模111.73亿元,这是至少规模,因为还有些信托产品没有披露期限或是成立日期。”帅国让对21世纪网表示。


就川信房地产信托整体兑付风险,帅国让表示,“得就具体的项目进行分析,有些项目有实物抵押(比如土地抵押、在建工程抵押等)、股权质押、或是有连带责任担保方等。就四川信托2013年年报来看,风控把握还不错。”


对于四川信托与上海森泽的纠纷,21世纪网将密切关注事件后续发展。


来源:21世纪网

作者:代路 詹晨




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